ตัวอย่างผังสีในกรุงเทพ

วิธีการดูผังสีกรุงเทพ คนไม่ใช่น้อยที่มิได้เป็นผู้ชำนาญอยู่ในแวดวงที่ดิน คงจะเคยรับรู้การกล่าวถึงแผนผังสีที่ดิน แล้วก็อาจมีปริศนาว่าแผนผังสีเป็นยังไง? แผนผังสีไหนซึ่งสามารถปรับปรุงแผนการได้บ้าง? เนื้อหานี้เป็น “วิชาความรู้พื้นฐานเกี่ยวกับแผนผังเมืองสำหรับธุรกิจปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่ที่อาศัย” หรือที่คนส่วนมากรู้เรื่องรวมทั้งเรียกสั้นๆว่า “แผนผังสี” ซึ่งเขียนโดยใช้ภาษาออกจะง่าย คนทั่วๆไปที่มิได้อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถอ่านและก็ทำความเข้าใจได้

ในเนื้อหานี้จะพูดถึงผังเมืองรวมจ.กรุงเทพฯ เนื่องมาจากกรุงเทพมหานคร เป็นศูนย์กลางในทุกๆด้าน อีกทั้งทางด้านเศรษฐกิจรวมทั้งการปกครอง กรุงเทพมหานคร ประกาศใช้ผังเมืองรวมคราวแรกตั้งแต่ปี พุทธศักราช2535 แล้วก็ได้มีการปรับแต่งแผนผังเรื่อยๆมา เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองได้อย่างมีคุณภาพ แปลนเมืองมีการระบุบังคับใช้ 5 ปี แผนผังปัจจุบันประกาศใช้เมื่อวันที่ 16 เดือนพฤษภาคม พุทธศักราช2556 เป็นแผนผังเปลี่ยนแปลงครั้งที่ 3 ซึ่งตอนนี้ อยู่ระหว่างวางรวมทั้งทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงแก้ไขครั้งที่ 4) ให้สอดคล้องกับสภาพการณ์แล้วก็สภาพแวดล้อมการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนไป รวมทั้งประกาศเป็นกฎกระทรวงใช้บังคับสม่ำเสมอจากกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมจ.กรุงเทพฯ พุทธศักราช2556 ความหมายสีผังเมือง

แผนผังสีจังหวัดกรุงเทพมหานคร ที่พวกเราใช้เรียกกันหมายถึงแผนผังตารางใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยจะเป็นแผนที่จังหวัดกรุงเทพมหานคร ที่มีการแบ่งทำเลที่ตั้งเป็นสีต่างๆชี้ให้เห็นว่าที่ดินรอบๆนั้นเป็นที่ดินจำพวกใด ดังเช่นว่า ทำการเกษตร, ที่พักที่อาศัย, พาณิชยกรรม ฯลฯ มีอักษรและก็เลขควบคุมไว้ เรียกว่า หลักเกณฑ์ ซึ่งจะบอกจุดหมายการใช้ที่ดินนั้นๆว่าสามารถปรับปรุงโครงงานจำพวกใดได้บ้าง

ตามผังเมืองรวมจ.กรุงเทพฯ พุทธศักราช2556 แผนผังสีที่ใช้ มีดังนี้
สีเหลือง : ที่ดินชนิดที่อยู่ที่อาศัยหนาแน่นน้อย
สีส้ม : ที่ดินจำพวกที่อยู่ที่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
สีน้ำตาล : ที่ดินจำพวกที่พักที่อาศัยหนาแน่นมากมาย
สีแดง : ที่ดินชนิดพาณิชยกรรม
สีม่วง : ที่ดินจำพวกอุตสาหกรรม
สีม่วงเม็ดมะปราง : ที่ดินชนิดแบกรับหนี้สิน
สีขาวมีกรอบรวมทั้งเส้นเฉียงสีเขียว : ที่ดินจำพวกสงวนบ้านนอกรวมทั้งทำการเกษตร
สีเขียว : ที่ดินจำพวกบ้านนอกรวมทั้งทำการเกษตร
สีน้ำตาลอ่อน : ที่ดินจำพวกรักษาเพื่อช่วยเหลือเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
สีน้ำเงิน : ที่ดินจำพวกสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคแล้วก็สาธารณูปการ

หลักเกณฑ์ หรือจำนวนที่ดูแลไว้ที่แผนผังสีแต่ละชนิด จะเป็นตัวพูดว่าแผนผังสีนั้นๆสามารถที่จะนำมาทำอะไรได้บ้าง หรือมีข้อกำหนดยังไง

จำนวนที่อยู่ข้างหลังกฎระเบียบ จะแสดงถึงที่ตั้งที่ดิน (บางทีจะใช้คำว่า Block)

ตารางผังสีที่ดินกรุงเทพ

เมื่อรู้แผนผังสี จำพวกแล้วก็จุดประสงค์ของแต่ละแผนผังสีแล้ว การเรียนรู้ว่าแผนผังสีแต่ละสีสามารถปรับปรุงแผนการได้ไหม ก็มีความสำคัญเหมือนกัน ทำให้พวกเรารู้ว่าที่ดินที่พวกเราครองอยู่หรืออยากเสนอขายต่อบริษัทนั้น สามารถใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง ซึ่งเรียนได้จากตารางสรุปหลักเกณฑ์การใช้คุณประโยชน์ที่ดิน (ในเนื้อหานี้ ขอนำมาเฉพาะส่วนที่บริษัทใช้สำหรับในการพิเคราะห์เพียงแค่นั้น) ดังต่อไปนี้ ผังเมืองกรุงเทพ 2564 pdf

การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภท

ในเนื้อหานี้ ได้ยกตัวอย่างการพิเคราะห์แผนผังสีชนิดที่พักอาศัย ดังต่อไปนี้
แบบอย่างที่ 1 : ที่ดินรอบๆถนนหนทางรามอินทรา กิโลเมตร4 (ฝั่งขาออก) พบว่าที่ดินอยู่ในรอบๆแผนผังสีเหลือง ย.4-10 ชี้แจงได้ดังต่อไปนี้

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย

แผนผังสีเหลือง : เป็นที่ดินชนิดที่ดินชนิดที่อยู่ที่อาศัยหนาแน่นน้อย  สีผังเมืองชลบุรี 2564
ย.4 : มีเป้าประสงค์เพื่อดำรงรักษาการอาศัยที่มีสิ่งแวดล้อมดีในรอบๆนอกเมืองซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบคมนาคมมวลชน
สามารถปรับปรุงโครงงานที่พักที่อาศัยชนิดบ้านเดี่ยว บ้านคู่แฝด บ้านแถว เรือนแถว ห้องแถว
ตึกอาศัยรวม พื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ได้โดยไม่ติดข้อจำกัด
ถ้าอยากปรับปรุงแผนการที่พักที่อาศัยจำพวกตึกอาศัยรวม พื้นที่ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะเข้าข้อตกลง 1*เป็นข้อแม้ตั้งอยู่ข้างถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10 มัธยม/หรืออยู่ในระยะ 500 มัธยม จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
แผนผังสีเหลือง ย.4-10 :
ทิศเหนือ-ใต้ จะอยู่ในรอบๆถนนหนทางรามอินทราฝั่งขาออก (ระยะจากถนนหนทางรามอินทราเข้าไปราวๆ 1 กิโลเมตร) สีผังเมืองกรุงเทพ 2564
ทิศตะวันออก-ตะวันตก ตั้งแต่ซอกซอยรามอินทรา 5 ถึงแฟลตการเคหะแห่งชาติบางเขน (ก่อนถึงกองบินตำรวจ) นอกจากรอบๆแยกลาดปลาเค้าอีกทั้ง 2 ฝั่ง ที่เป็นแผนผังสีแดง พ.1-5

แบบอย่างที่ 2 : ที่ดินรอบๆข้างหลังมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เขตดินแดง จะพบว่าที่ดินอยู่ในรอบๆแผนผังสีน้ำตาล ย.9-13 ชี้แจงได้ดังต่อไปนี้

ที่ดินหนาแน่น

แผนผังสีน้ำตาล : เป็นที่ดินชนิดที่ดินชนิดที่พักอาศัยหนาแน่นมากมาย
ย.9 : มีเป้าประสงค์เพื่อรองรับการอาศัยในรอบๆพื้นที่เขตเมืองชั้นในซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบคมนาคมมวลชน
สามารถปรับปรุงแผนการที่พักอาศัยจำพวกบ้านเดี่ยว บ้านคู่แฝด บ้านแถว ตึกแถว ห้องแถว ตึกพักอาศัยรวม พื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ได้โดยไม่ติดข้อตกลง
แผนผังสีน้ำตาล ย.9-13 :
ทิศเหนือติดถนนหนทางสุทธิสารวิเคราะห์
ทิศตะวันออกติดถนนหนทางรัชดาภิเษก
ทิศตะวันตกติดถนนหนทางวิภาวดี
ทิศใต้ติดถนนหนทางมิตรความเป็นมิตร รวมทั้งถนนหนทางประชาสงเคราะห์

ข้อคิดเห็น
แผนผังสีชนิดที่พักอาศัย จะกำหนดด้วยความหนาแน่นจากน้อยไปๆมาๆก (ปริมณฑลสู่เมือง) พูดอีกนัยหนึ่ง ที่ดินรอบๆนอกเมือง
จำนวน Block ที่ปรากฏอยู่ในแต่ละแผนผังสี จะสามารถเจาะจงได้ว่าอยู่ในรอบๆใด รวมทั้งจะมีเพียงแค่รอบๆนั้นรอบๆเดียว ไม่ซ้ำกับรอบๆอื่นที่เป็นแผนผังสีแล้วก็กฎเกณฑ์เดียวกัน อาทิเช่น พื้นที่ในรอบๆแผนผังสีเหลือง ย.4-10 จะไม่มีรอบๆใดที่ซ้ำกับแผนผังสีเหลือง ย.4-11
วิชาความรู้พื้นฐานเกี่ยวกับแผนผังสี จะช่วยทำให้ท่านสามารถคัดเลือกกรองได้พื้นฐานว่าที่ดินที่ท่านพรีเซ็นท์ บริษัทสามารถนำไปพัฒนาต่อไปได้หรือเปล่านอกจากความเข้าใจเรื่องแผนผังสีแล้ว ท่านสามารถค้นคว้ากล่าวโทษทราบเกี่ยวกับ “พ.ร.บ.แบ่งสรรที่ดิน” แล้วก็ “พ.ร.บ.ควบคุมตึก” ประกอบกิจการใคร่ครวญ เพื่อรู้ถึงกฎระเบียบและก็เนื้อหาต่างๆที่จำเป็นต้องในการพัฒนาโครงงาน เป็นการเพิ่มช่องทางได้รับการไตร่ตรองจากบริษัทรวมทั้งลดช่วงเวลาสำหรับการพรีเซ็นท์แปลงที่อยู่ในรอบๆที่บริษัทไม่อาจจะพัฒนาต่อได้
ขอบพระคุณท่านที่ได้ติดตามอ่านบทความของพวกเรา
อย่าลืมแชร์ใน Facebook ของท่านเพื่อเป็นอย่างยิ่งดวงใจให้กับนักเขียนถัดไปได้นะคะ อ่านบทความข่าวสารเพิ่มเติม ได้ที่นี่ค่ะ ข่าวสาร

ถามกูรู